양도소득세 자동계산 하는법
내가 소유하고 있는 재산(부동산, 주식 등)을 다른 사람에게 처분 즉 양도를 하게 될 때가 있습니다. 이 경우, 이 양도에서 발생하는 차액 즉 이익금에 대해서 세금이 부과됩니다. 그것이 바로 부동산 세금의 꽃이라고도 불리는 양도소득세 또는 양도세라고 합니다.
부동산 분야는 몇 개월이 멀다 하고 정말 수시로 바뀌고 수정되는데요. 그만큼 부동산 관련 세법도 자주 개정되고 있습니다. 그래서 오늘은 부동산 양도소득세에 대한 가장 최근 정보를 전달해 드려 보도록 하겠습니다.
목차
- 양도소득세란?
- 과세대상
- 비과세 대상
- 양도소득세 계산방법
- 양도소득세 자동계산 방법
- 신고 방법
양도소득세란?
양도소득세란 부동산(아파트, 주택 등)이나 주식, 파생상품 등에 대한 권리를 타인에게 양도했을 때 발생하는 이익(소득)에 대해 부과되는 세금을 뜻합니다. 양도소득세는 과세대상의 재산을 취득한 날짜부터 양도한 날짜까지의 총 보유기간 동안 발행한 모든 이익에 대해 양도시점에 한 번에 납부해야 합니다. 이익에 대한 과세이기 때문에 이익이 발생하지 않았다면 당연히 내야 할 의무도 없습니다.
과세대상
양도소득세의 과세대상은 크게 4가지로 분류됩니다.
- 토지와 건물 같은 부동산
- 주식 (아직까지는 대주주에게만 해당)
- 사업용 고정자산 및 영업권
- 특정 시설물의 이용권 및 회원권 등 기타 자산
비과세 대상
1) 양도가 아닌 경우
양도란 소유권이 이전된다는 뜻입니다. 따라서 모든 거래가 양도가 아닙니다. 양도라고 볼 수 없는 경우는 여러 가지가 있습니다.
- 신탁 해지의 이유로 소유권을 원상회복시키는 경우
- 공동 소유한 토지를 소유자 별로 분배하는 경우
- 배우자나 직계 존비속간의 매매로 양도할 경우(양도가 아니라 증여한 것으로 추정해서 증여세가 부과됨)
- 도시 개발법에 의해 환지 처분으로 지목, 지번을 변경하는 경우
2) 1세대 1 주택 2년 이상 거주
1세대가 현재 국내에 1 주택을 보유하면서 2년 이상 보유했을 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 양도 시점에서 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택이라면 과세 대상이 됩니다.
양도소득세 계산 방법
앞에서 설명했듯이 양도세는 내가 양도를 할 때 얻을 총 이익 즉 양도차익이라고 했는데요. 기본적인 양도차익 계산법은 아래와 같습니다.
1) 양도가액(판 가격) - 취득가액(산 가격) - 필요경비 = 양도차익
여기서의 필요경비로 인정받을 수 있는 항목들은 아래와 같습니다. 이러한 경비를 모두 인정받으려면 증빙 서류가 있어야 합니다. 따라서 집을 살 때나 집을 고칠 때 해당되는 서류나 영수증을 잘 챙겨놓아야 합니다.
위에서 산출한 양도차익에서 공제받을 수 있는 항목이 있습니다.
2) 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액
'장기보유 특별공제'란 말 그대로 그 부동산을 오래 가지고 있을수록 많은 공제를 해주는 건데요. '장특공'이라고도 합니다. 이 장기보유 특별공제에는 두 가지 기준이 있습니다.
- 1 주택자 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유자 해당 (연 8% x 10년 = 최대 80%까지 공제)
- 일반(다주택자) 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유자 해당 (연 2% x 15년 = 최대 30%까지 공제)
위의 두 가지 조건 중에 해당하는 사항이 있다면 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 빼면 양도소득금액에 되겠지요..
3) 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만 원) = 양도소득 과세표준
위에서 구한 양도소득금액에서 기본공제액 250원을 빼주면 양도 소득 과세표준이 나옵니다.
4) 양도소득 과세표준 x 세율 = 산출세액
마지막입니다. 위의 과정들을 모두 계산해서 나온 양도소득 과세표준에 세율을 곱해주면 최종 납부해야 할 산출 세액이 나옵니다. 세율은 아래와 같습니다.
<양도소득세 계산 절차 복습>
이렇게 양도소득세 계산 방법에 대해서 최대한 쉽게 설명해봤는데요. 사실 조금은 복잡하고 이것저것 따져봐야 할 것도 많아서 정확하게 계산하기가 쉽지는 않습니다. 따라서 많은 분들이 양도소득세 자동 계산기를 이용합니다. 국세청 홈택의 양도소득세 계산기를 이용하는 방법을 알려드리겠습니다. 모의로 계산해보는 것이고 세금 신고는 별도로 하는 것입니다. (신고 방법은 아래에서 알려드리겠습니다)
양도소득세 자동계산 방법
1) 홈택스 홈페이지에 들어가서 로그인을 합니다. (홈택스 바로가기)
2) PC 화면 기준 홈페이지 우측에 '세금 종류별 서비스' 메뉴에서 '세금 모의계산'으로 들어갑니다.
3) '양도소득세 자동 계산하기'를 클릭해줍니다.
4) 양도소득세를 미리 계산해 볼 수 있는 여러 계산기가 나오는데 이 중에서 해당되는 곳으로 들어가 줍니다. 이 중에서 양도소득세 간편 계산(1개 부동산 양도) 메뉴는 비로그인으로도 조회해볼 수 있습니다.
5) 기본 사항과 거래 금액 등의 정보를 입력하고 '세액 계산하기'를 누릅니다.
6) 모든 과정을 완료했다면 아래와 같이 양도소득세 자동 계산 내역을 볼 수 있습니다.
이렇게 양도소득세 자동 계산 방법도 알아보았는데요. 말했듯이 신고는 자동으로 이뤄지지 않기 때문에 별도로 해줘야 합니다.
양도소득세 신고 방법
양도소득세 신고 방법에 대해 잘 정리되어 있는 글입니다. 참고하시기 바랍니다.
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이렇게 오늘은 양도소득세 즉 양도세에 대해서 어떤 과세 기준이 있고 계산은 어떻게 하는지, 신고 방법까지 포스팅해보았는데요. 계속해서 변화하고 개정되는 분야이기 때문에 새로운 내용이나 변경된 부분이 있다면 업데이트하도록 하겠습니다. 감사합니다.
